Modelos de explotación hotelera

Algunas claves sobre los modelos de explotación hotelera y extrahotelera (I)

El panorama actual de continuos cambios socioeconómicos está provocando que las empresas del sector turístico se vean obligadas a adaptar muchos de los procesos y métodos a los que ya estaban habituados. Decisión que puede afectar incluso a la necesidad de revisar los propios modelos de explotación.

En nuestra opinión nos encaminamos, quizás, hacia modelos más parecidos al anglosajón, con diversas posibilidades en las que prima el alquiler frente a la posesión del establecimiento. Por eso me gustaría reflexionar sobre los distintos modelos de explotación hotelera y extrahotelera con los que podemos encontrarnos y valorar los factores que determinan la elección de un modelo u otro.

Esta clasificación no pretende ser una sentencia cerrada e inalterable; podemos encontrar supuestos que no encajen exactamente en uno de estos modelos, sino que compartan características de dos o más de los que aquí exponemos. También hay que aclarar que sobre todo en los últimos años la innovación está siendo continua en este sector, en busca de nuevas fórmulas que permitan afrontar los nuevos escenarios que se nos han venido presentando y la peculiar estructura del sector turístico (sobre todo en España), de manera que los modelos híbridos o a la carta son cada vez más frecuentes.

Veamos algunas claves sobre los modelos de explotación hotelera y extrahotelera que podemos encontrar:

 

Propiedad

En este modelo, la gestión recae sobre quien es propietario del establecimiento. Es el modelo propio de las pymes y sobre todo de las empresas familiares en las que la gestión del negocio lo lleva de manera directa la propia familia.

La titularidad jurídica del establecimiento pertenece a la misma entidad que lo explota. En este caso, el riesgo empresarial es 100% del titular de la explotación, que lo es también del inmueble, de manera que asume tanto los costes y beneficios derivados de la propiedad como aquellos provenientes de su gestión.

Este modelo ha sido el tradicional en casi todos los países, ya que se entendía que el beneficio era doble: el derivado de la plusvalía del inmueble y el proveniente de la gestión, como era normal en tiempos de bonanza económica y expansión de la industria hotelera.

 

Explotación o arrendamiento

Ha sido el modelo por excelencia de las cadenas en expansión en la industria hotelera española, al menos hasta hace algunos años, mientras el entorno económico y social del sector fuese relativamente estable y se mostrara en crecimiento. En los últimos años, vista la situación económica, esta fórmula está perdiendo protagonismo en favor de otras más novedosas.

En este modelo se establece una diferencia entre el propietario del inmueble y el gestor de la explotación, que se contextualiza en un contrato de arrendamiento. Dentro de este grupo caben muchísimas variantes, dependiendo de las condiciones que establezcan o los pactos a los que lleguen las partes. En cualquier caso, se pueden establecer algunos elementos comunes a todos:

1) El propietario del establecimiento lo es tanto del inmueble como de las instalaciones y equipamientos básicos de la actividad, por lo que el coste de la inversión estará a su cargo, mientras que la parte explotadora correrá con los gastos de los elementos fungibles.

2) El canon de arrendamiento: como contraprestación a la cesión del inmueble, la parte explotadora debe pagar un canon que por lo general se reduce a tres posibilidades, un importe fijo, un importe variable o una combinación de las anteriores.

3) El plazo de duración del contrato: este factor tiene mucha importancia, por cuanto no debemos olvidar que un establecimiento hotelero no suele ser un negocio cortoplacista, sino más bien todo lo contrario, a medio y largo plazo. Saber negociar bien el plazo de vigencia del contrato puede ser la clave del éxito del negocio.

 

Gestión o management

Es este modelo la relación entre la propiedad y/o explotación del negocio y la gestora se sustenta en los siguientes elementos:

1) La propiedad del establecimiento puede coincidir o no con la empresa explotadora, aunque será esta última la que soportará el riesgo de la explotación.

2) La empresa gestora asume una parte del riesgo empresarial. Su función será la de asesorar a la empresa explotadora.

 

Esta modalidad contractual ha estado prácticamente limitada en los últimos años a las cadenas de prestigio, y normalmente internacionales, que disponían de marcas bien posicionadas en el mercado. No obstante, en la actual situación económica las empresas explotadoras de hoteles están cambiando en muchos casos sus contratos de arrendamiento o explotación por contratos de gestión o management con el fin de reducir al máximo los riesgos derivados de un entorno que ya ha dejado de ser estable y previsible.

Igual que en los casos anteriores, no hay un modelo que sea aplicable a todos los casos, ya que esto dependerá de la libertad negociadora de las partes.

 

Franquicia

Aunque este modelo no está tan extendido en la hostelería como ocurre, por ejemplo, en la restauración, está teniendo un desarrollo destacable en los últimos años.

En este esquema de gestión, una empresa -el franquiciado- corre con todos los gastos. La empresa franquiciadora autoriza a esta empresa a utilizar su marca y su línea de producto, programa de compras preferentes,… y por tanto se beneficie de las ventajas que ello le reporta, a cambio de pagar un canon o condiciones específicas a la empresa franquiciadora.

Suele darse en casos en los que el franquiciado dispone de los recursos para la puesta en marcha del establecimiento hotelero pero no de las capacidades para hacerlo con éxito y considera más apropiado contratar un modelo de franquicia que le marque las pautas de actuación.

 

Nuevos modelos

Como ya hemos dicho, los modelos de explotación son muy variables y cabe destacar también la entrada en escena de nuevos actores que, ante el panorama actual, se han visto obligados a arriesgarse y a abrir la mente a otras inversiones, lo que ha hecho posible la proliferación de otros tipos de contrato.

 

En el siguiente post profundizaremos en los factores que determinarán la conveniencia de decantarse por cada uno de estos modelos.

(Continuará)

 

Imagen: Fotolia

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Sebastián Gómez
sgomez@noray.com

Director de Fidelización | Socio



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